Vistoria, benfeitorias e devolução

A entrega das chaves é o momento em que se descobre a qualidade da vistoria feita anos antes. Sem registro de entrada, a discussão sobre o estado do imóvel vira palavra contra palavra — e quem alega o dano tem de prová-lo.

O dever legal das partes

Dois artigos definem o eixo do tema:

Art. 22, I e IV — locador

Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Art. 23, III — locatário

Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

A expressão "uso normal" é o centro de quase toda controvérsia. Pintura desgastada depois de quatro anos de moradia é uso normal; parede perfurada para fixar móvel pesado costuma ser tratada de outro modo. A linha entre as duas coisas não está na lei: está na prova.

O que a vistoria de entrada precisa registrar

A Lei do Inquilinato não impõe forma para a vistoria. É justamente por isso que ela é o documento mais decisivo e o mais malfeito. Do ponto de vista probatório, uma vistoria útil descreve:

Ambiente por ambiente, e não o imóvel em bloco
Pisos, paredes, forros e rodapés, com indicação de trincas, manchas e desníveis existentes
Pintura: data da última, cor, tipo e estado
Esquadrias: portas, janelas, fechaduras, vidros, trilhos, telas
Instalações: torneiras, registros, tomadas, interruptores, chuveiro, e o que funciona ou não no momento
Bens que acompanham o imóvel, item por item, com marca e estado
Medidores: leitura de água, luz e gás na data da entrega das chaves
Fotografias datadas, com os detalhes das avarias preexistentes fotografados de perto
Assinatura das duas partes e via para cada uma

Por que fotografias importam tanto. O texto da vistoria descreve; a fotografia demonstra. "Trinca na parede da sala" admite discussão sobre tamanho e evolução. A imagem datada da trinca, no dia da entrega, não admite.

Benfeitorias: três espécies, três regimes

O Código Civil, no art. 96, classifica as benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias. A Lei do Inquilinato dá a cada uma um tratamento próprio.

Necessárias

Conservam o bem ou evitam que se deteriore. Pelo art. 35, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, ainda que não autorizadas — salvo disposição contratual em contrário.

Úteis

Aumentam ou facilitam o uso do bem. Pelo art. 35, são indenizáveis e permitem retenção desde que autorizadas — também salvo disposição contratual em contrário.

Voluptuárias

De mero deleite ou recreio. Pelo art. 36, não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

A expressão "salvo disposição contratual em contrário" é onde o tema se resolve na prática. A cláusula de renúncia prévia ao direito de indenização e retenção por benfeitorias é usual nos contratos de locação e tem sido admitida quando redigida de forma clara. Daí a importância de ler essa cláusula antes de executar a obra, e não depois. O art. 45 da Lei 8.245/1991, por outro lado, considera nulas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei — e é nessa tensão que os casos concretos se discutem.

Autorização por escrito

Quando a benfeitoria útil depende de autorização para ser indenizável, a forma da autorização passa a ser decisiva. Autorização verbal existe e vale, mas precisa ser provada — e a prova, anos depois, raramente está disponível.

Do ponto de vista documental, uma autorização que cumpre sua função registra: o que será feito, quem custeia, o que acontece ao final da locação com o que foi construído, e se há ou não direito a indenização. Quatro linhas resolvem o que costuma render meses de discussão.

A devolução das chaves

É um ato jurídico, não uma formalidade. Três pontos informativos:

A data da entrega marca o fim da obrigação de pagar aluguel. Entrega recusada ou não documentada tende a prolongar a discussão sobre até quando o aluguel é devido.
A recusa injustificada do locador em receber as chaves abre ao locatário o caminho da ação de consignação, prevista no art. 67 da Lei 8.245/1991.
A vistoria de saída deve seguir o mesmo roteiro da de entrada, para que a comparação seja possível. Vistoria de saída mais detalhada que a de entrada favorece quem quer apontar dano; vistoria de entrada detalhada favorece quem quer afastá-lo.

Contas de consumo e encargos

Duas conferências que evitam cobrança indevida na saída:

Leitura dos medidores registrada na vistoria de saída, com fotografia, e pedido de encerramento junto às concessionárias
Quanto ao condomínio, a natureza propter rem da cota reforça a importância de comprovar a quitação até a data da devolução, porque a discussão sobre o débito tende a alcançar o imóvel, não apenas quem morava nele

Este texto descreve regras gerais. A qualificação de uma benfeitoria, a validade de uma cláusula de renúncia e a extensão de um dano dependem do contrato, da prova e das circunstâncias. Nada aqui constitui parecer, e a leitura não substitui a análise individual do caso.

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