Garantias da locação

A garantia é a parte do contrato que só é lida quando o aluguel atrasa. É também onde estão os erros mais frequentes e mais caros — de um lado e do outro.

As modalidades admitidas

O art. 37 da Lei 8.245/1991 enumera as garantias que podem ser exigidas na locação:

Caução, que pode ser em bens móveis, imóveis ou em dinheiro
Fiança, prestada por terceiro
Seguro de fiança locatícia, contratado junto a seguradora
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

O parágrafo único do art. 37 é categórico: é vedado ao locador exigir mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato de locação. Contrato que traz fiança e caução em dinheiro, prática ainda comum no mercado, contraria o dispositivo. O art. 43, II, da mesma lei trata como contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia.

A caução

O art. 38 disciplina a caução. Quando em bens imóveis, deve ser averbada à margem da respectiva matrícula (§1º). Quando em dinheiro, o §2º traz dois limites que costumam ser ignorados:

Não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel
Deve ser depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada
A quantia e seus rendimentos revertem em favor do locatário ao final da locação

Na prática, a caução é frequentemente retida em conta comum do locador ou da imobiliária, sem rendimento. Ao final, a devolução costuma ser feita pelo valor nominal — o que ignora a parte final do §2º.

A fiança e a prorrogação

Este é o ponto de maior litígio do tema, e a resposta depende de dois artigos que precisam ser lidos juntos.

Art. 39: a garantia acompanha até a devolução

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Art. 40, X: mas o fiador pode sair

Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se da obrigação mediante notificação ao locador, ficando responsável por todos os efeitos da fiança por 120 dias após a notificação.

A leitura conjunta produz uma conclusão prática simples: o fiador que nada faz continua obrigado indefinidamente; o que notifica se desliga em 120 dias. Muita discussão judicial existe porque o fiador acreditou que a garantia acabava com o prazo do contrato — e ela não acaba.

A Súmula 214 do STJ traça outro limite: o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Aumento de aluguel negociado entre locador e locatário, sem a assinatura do fiador, não vincula o fiador quanto ao acréscimo.

O bem de família do fiador

É uma das questões mais contraintuitivas da matéria. A Súmula 549 do STJ consolidou o entendimento de que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, com base na exceção do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990.

Em 2022, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 1.127, fixou tese admitindo a penhora do bem de família do fiador na locação de imóvel comercial. A discussão sobre a locação residencial tem histórico próprio no STF, e vale conferir o estado atual da jurisprudência antes de qualquer conclusão sobre um caso concreto.

O ponto informativo é este: assinar como fiador não é um gesto simbólico. É colocar o próprio patrimônio, incluindo o imóvel de residência, na garantia de uma obrigação de terceiro por prazo que pode se estender muito além do contrato original.

O seguro de fiança locatícia

Substitui o fiador por uma apólice. Três observações informativas:

É uma garantia na forma do art. 37, III, e por isso não pode ser cumulada com outra
A cobertura é definida pela apólice: o que não está na apólice não está garantido, ainda que esteja no contrato de locação
O sinistro depende de comunicação nos prazos da apólice — perder o prazo da seguradora é diferente de perder o direito contra o locatário

Aluguel, reajuste e revisão

O art. 17 assegura a livre convenção do aluguel, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O art. 18 permite às partes fixar novo valor por acordo.

Na ausência de acordo, o art. 19 admite a ação revisional de aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, para ajuste ao preço de mercado. É um prazo, não uma faculdade permanente.

Sobre encargos de mora, vale registrar que a Lei 14.905/2024 alterou o art. 406 do Código Civil e mudou o regime da taxa legal de juros e da atualização monetária quando o contrato é omisso, com efeitos a partir de 30 de agosto de 2024. Contratos com cláusula própria seguem a cláusula, nos limites da lei; contratos omissos passaram a seguir o novo regime.

Venda do imóvel locado

O art. 8º traz uma regra que surpreende inquilinos: se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para desocupação — salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel.

Os dois requisitos são cumulativos e frequentemente incompletos: há contratos com a cláusula, mas sem averbação. Sem averbação, a proteção não se opõe ao adquirente.

Os arts. 27 a 34 tratam do direito de preferência do locatário na aquisição. O art. 33 prevê que o locatário preterido pode reclamar perdas e danos ou, se o contrato estiver averbado na matrícula ao menos trinta dias antes da alienação, haver para si o imóvel, depositando o preço, no prazo de seis meses a contar do registro do ato.

Este texto descreve regras gerais. A aplicação a um contrato concreto depende do que está escrito nele, das datas, das notificações feitas e da prova disponível. Nada aqui constitui parecer, e a leitura não substitui a análise individual do caso.

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