Comissão de corretagem

A lei não vincula a remuneração do corretor à assinatura do contrato final. Vincula ao resultado útil do trabalho dele — que é coisa diferente, e explica por que tantos casos se decidem pela prova da aproximação, e não pela presença na mesa de fechamento.

A regra do resultado útil

O contrato de corretagem está nos arts. 722 a 729 do Código Civil. O eixo do tema é o art. 725:

"A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."

E o art. 727 completa o desenho:

"Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor."

A leitura conjunta produz a conclusão que mais surpreende as duas partes: o corretor pode ter direito à comissão mesmo sem participar do ato final, e o proprietário pode dever comissão a quem já havia dispensado — desde que o negócio seja fruto daquela mediação.

O ponto que decide o caso: a prova

Como o direito depende de o negócio ter se realizado "por efeito dos trabalhos do corretor", a discussão judicial é, quase sempre, uma discussão probatória. O que costuma pesar:

Registro da aproximação

Data e forma do primeiro contato entre o corretor e o comprador, e a demonstração de que aquele comprador conheceu o imóvel por meio dele.

Autorização de venda

Documento escrito do proprietário, com prazo, preço e condições. É o que define o "resultado previsto no contrato de mediação" a que se refere o art. 725.

Visitas documentadas

Fichas de visita assinadas, mensagens, e-mails e propostas apresentadas. A sequência cronológica costuma valer mais que qualquer declaração isolada.

Continuidade entre a aproximação e o negócio

O intervalo entre a intermediação e o fechamento, e a existência ou não de outro corretor atuando no mesmo período.

Exclusividade

O art. 726 distingue duas situações:

Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração é devida ao corretor
Mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação — salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade

Duas condições que a prática costuma ignorar. A exclusividade precisa ser ajustada por escrito — acordo verbal de exclusividade não produz o efeito do art. 726. E ela não é absoluta: a inércia ou a ociosidade comprovadas do corretor afastam o direito à remuneração integral. Exclusividade sem trabalho não sustenta a comissão.

Quem paga a comissão

A lei não impõe que o pagamento recaia sobre o vendedor. O art. 724 dispõe que a remuneração, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Quem deve é quem contratou a intermediação, conforme o que foi ajustado.

Em vendas de imóveis na planta, o STJ examinou, em recurso repetitivo (REsp 1.599.511), a validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem. O julgamento admitiu a validade dessa transferência desde que previamente informada, com destaque do preço total da aquisição, e considerou abusiva a cobrança da chamada taxa SATI — serviço de assessoria técnico-imobiliária — pela ausência de informação clara sobre o serviço efetivamente prestado.

O critério que resulta disso é de informação: o comprador precisa saber, antes de assinar, quanto do valor corresponde à comissão e a quem ela é paga.

Registro profissional

O exercício da profissão de corretor de imóveis é disciplinado pela Lei 6.530/1978, que exige inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. O tema aparece nos processos de cobrança de comissão porque a ausência de registro é invocada como fundamento para afastar a remuneração. A jurisprudência sobre o alcance dessa consequência varia, e o exame depende do caso.

Arrependimento das partes

A parte final do art. 725 costuma passar em branco na leitura e é relevante: a remuneração é devida ainda que o resultado não se efetive em virtude de arrependimento das partes. O corretor que conduziu o negócio até o acordo e viu o proprietário desistir não perde, por isso, o direito à comissão.

Prescrição

A pretensão de cobrança da comissão submete-se aos prazos do Código Civil. O art. 206, §5º, I estabelece prazo de cinco anos para a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Havendo controvérsia sobre a natureza da pretensão, o prazo aplicável pode variar, e a definição depende do caso concreto.

Este texto descreve regras gerais e o estado geral da jurisprudência. O direito à comissão em um caso concreto depende da autorização de venda, da documentação da aproximação e da cronologia dos fatos. Nada aqui constitui parecer, e a leitura não substitui a análise individual do caso.

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