Obrigações do COAF no setor imobiliário

É a obrigação mais desconhecida de quem trabalha com imóveis, e a que produz autuação com mais facilidade — porque o descumprimento fica visível pela simples ausência de registro, sem necessidade de investigar operação nenhuma.

Quem está sujeito

A Lei 9.613/1998, no art. 9º, lista as pessoas sujeitas aos deveres de identificação de clientes, manutenção de registros e comunicação de operações. Entre elas, o inciso XIV alcança as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis.

A sujeição não depende do tamanho da empresa nem do volume de operações. Corretor autônomo, imobiliária pequena e incorporadora estão, todos, na mesma previsão legal.

A regulamentação é do órgão competente e muda com alguma frequência. A Lei 9.613/1998 fixa os deveres; a disciplina operacional — valores de referência, prazos, formulários e o cadastro no sistema de comunicação — vem de atos do COAF e do órgão regulador do setor. Antes de estruturar ou revisar uma política interna, a versão vigente da norma precisa ser conferida na fonte oficial, porque a citação de um valor desatualizado é, por si, causa de erro.

Os três deveres

Identificar clientes

O art. 10, I impõe a identificação dos clientes e a manutenção de cadastro atualizado, nos termos de instruções do órgão competente.

Manter registros

O art. 10, II exige o registro das operações, em valores e na forma definidos pelo órgão regulador, com conservação pelo prazo previsto.

Comunicar

O art. 11 obriga a dispensar atenção especial a operações que possam constituir indício de crime de lavagem e a comunicá-las ao órgão competente, abstendo-se de dar ciência ao cliente.

O terceiro dever tem uma particularidade que merece destaque. A comunicação é feita sem cientificar o cliente — é o que a lei chama de sigilo da comunicação. Avisar o cliente de que a operação dele foi comunicada descumpre o próprio dever que se pretendia cumprir.

A comunicação de não ocorrência

É o ponto que mais gera autuação, justamente porque parece dispensável. Quem está sujeito à lei e não teve nenhuma operação a comunicar no período não fica, por isso, liberado: a regulamentação prevê a comunicação de não ocorrência, feita no prazo estabelecido.

A consequência é direta: a empresa que nunca teve operação suspeita, mas nunca declarou nada, fica em situação pior do que a que comunicou. A primeira tem ausência de registro; a segunda tem histórico de cumprimento.

As sanções

O art. 12 da Lei 9.613/1998 prevê, cumulativa ou isoladamente, para o descumprimento das obrigações dos arts. 10 e 11:

Advertência
Multa pecuniária variável, nos limites do inciso II
Inabilitação temporária para o exercício do cargo de administrador
Cassação ou suspensão da autorização para o exercício da atividade

O art. 13 atribui o procedimento de apuração à autoridade competente, com as garantias do processo administrativo.

O que compõe uma política interna

Do ponto de vista informativo, uma política de prevenção estruturada no setor imobiliário costuma reunir:

Cadastro completo de clientes, com documentos de identificação e atualização periódica
Identificação do beneficiário final quando a parte é pessoa jurídica
Registro das operações, com valor, forma de pagamento e origem declarada dos recursos
Critérios internos para identificar situações atípicas — pagamento em espécie, valor divergente do mercado, terceiro que paga por conta do adquirente, pressa incompatível com a operação
Responsável designado pelo cumprimento, com atribuição escrita
Treinamento documentado da equipe, com registro de presença
Rotina de comunicação, incluindo a de não ocorrência
Guarda dos registros pelo prazo da regulamentação

Uma observação sobre a natureza deste trabalho. Há nele uma parte administrativa — organizar cadastro, manter registro, treinar equipe, controlar prazos — e uma parte de natureza jurídica, que é a interpretação da norma aplicável, a definição da política e a atuação em processo administrativo. São coisas distintas, e a segunda é privativa de advocacia, na forma do art. 1º da Lei 8.906/1994.

Por que o tema aparece na locação também

A previsão do art. 9º, XIV, refere-se à promoção imobiliária e à compra e venda. A administração de locação não está no mesmo inciso. Ainda assim, o tema aparece na rotina das imobiliárias por dois motivos práticos: a mesma empresa que administra locação normalmente também intermedeia venda, e o cadastro de clientes é único. Separar o que é obrigação legal do que é boa prática interna é parte do trabalho de estruturação.

Este texto descreve a estrutura legal do tema e não reproduz valores de referência ou prazos operacionais, justamente porque esses parâmetros são fixados em regulamentação sujeita a alteração. A conferência da versão vigente na fonte oficial é indispensável, e a análise da situação concreta de uma empresa depende de exame individual. Nada aqui constitui parecer.

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