Despejo e cobrança de aluguel

As espécies de ação

A denúncia vazia depende do prazo

Na locação residencial, o desenho da lei é este:

• Art. 46 — contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses: findo o prazo, a locação termina de pleno direito, sem necessidade de notificação. Se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada por prazo indeterminado, e então o locador pode denunciar concedendo 30 dias para desocupação.
• Art. 47 — contrato ajustado verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses: findo o prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e a retomada só é possível nas hipóteses dos incisos I a V. Uma delas é a locação vigente por mais de cinco anos (inciso V).

As hipóteses de liminar

O art. 59, §1º autoriza a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e mediante prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo, entre outras hipóteses:

• O descumprimento do mútuo acordo celebrado por escrito com prazo mínimo de seis meses (inciso I)
• O término do prazo da locação para temporada (inciso III)
• A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação (inciso IV)
• A permanência do sublocatário após extinta a locação (inciso V)
• A necessidade de reparos urgentes determinados pelo poder público (inciso VI)
• O término do prazo notificado, na locação não residencial (inciso VIII)
• A falta de pagamento de aluguel e acessórios em contrato desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (inciso IX)

A purgação da mora

O art. 62, II permite ao locatário evitar a rescisão pagando o débito no prazo de quinze dias contado da citação. O valor a ser depositado compreende os aluguéis e acessórios vencidos, as multas ou penalidades contratuais, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

O parágrafo único do art. 62 traz uma restrição importante: não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Os prazos de desocupação

O art. 63 fixa, em regra, o prazo de 30 dias para desocupação voluntária, contado da notificação da sentença que decretar o despejo. Há prazos reduzidos: quinze dias nas hipóteses do §1º, a — entre elas a falta de pagamento e a infração contratual em locação por prazo determinado. E há regras próprias quando o imóvel é ocupado por estabelecimento de ensino, hospital, unidade sanitária ou asilo (§2º e §3º).

Ação renovatória

Na locação não residencial, o art. 51 assegura o direito à renovação compulsória quando reunidos, cumulativamente:

• Contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado
• Prazo mínimo do contrato a renovar de cinco anos, admitida a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
• Exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos

O §5º estabelece que o direito à renovação deve ser exercido no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo do contrato. É um prazo decadencial: perdido, o direito à renovação compulsória se extingue, ainda que todos os demais requisitos estejam presentes.

Sobre a cobrança

Duas notas informativas que costumam evitar problema:

• A cobrança deve seguir os meios legais. No REsp 1.699.022, ainda que em contexto condominial, o STJ afastou sanções extralegais destinadas a constranger o devedor ao pagamento. A lógica de repúdio ao constrangimento na cobrança também aparece no art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando aplicável à relação.
• O corte de serviços essenciais e a restrição de acesso a áreas comuns, quando usados como forma de pressão, tendem a gerar discussão autônoma, independentemente de a dívida existir.