Conteúdo informativo

Locação e imóveis, artigo por artigo

Boa parte dos conflitos de locação nasce de regra que existe, está escrita e não é conhecida. Garantia que se extingue sozinha na prorrogação, prazo que corre contra quem espera, benfeitoria que dá direito de retenção e benfeitoria que não dá.

Esta página reúne o que diz a Lei 8.245/1991, o Código Civil no que alcança a compra e venda e a corretagem, e a jurisprudência do STJ sobre os pontos mais repetidos.

Começar pelas garantias da locação

Base legal citada em cada afirmação Conteúdo revisado em setembro de 2026

Seis pontos em que a lei costuma surpreender

Cada um remete ao dispositivo, para conferência direta na fonte.

O fiador pode sair na prorrogação

O art. 39 da Lei 8.245/1991 prevê que a garantia se estende até a devolução do imóvel, inclusive na prorrogação por prazo indeterminado. Mas o art. 40, X, permite ao fiador exonerar-se nessa hipótese, notificando o locador, com responsabilidade por mais 120 dias. Quem não notifica continua obrigado; quem notifica, não.

Só se admite uma garantia por contrato

O art. 37, parágrafo único, veda ao locador exigir mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato. Fiança e caução juntas, na prática frequentes, contrariam o dispositivo.

A caução em dinheiro tem limite

O art. 38, §2º limita a caução em dinheiro ao equivalente a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário. Exigir seis meses excede o texto legal.

Benfeitoria útil pode dar direito de retenção

O art. 35 assegura indenização e direito de retenção pelas benfeitorias necessárias, e pelas úteis quando autorizadas — salvo disposição contratual em contrário. É aí que a cláusula de renúncia entra, e é aí que a discussão nasce.

Existe despejo com liminar e caução

O art. 59, §1º lista hipóteses em que a desocupação pode ser deferida liminarmente, em quinze dias, mediante caução. Falta de garantia no contrato é uma delas (inciso IX).

O corretor pode ter direito à comissão sem fechar

O art. 725 do Código Civil assegura a remuneração quando o resultado se alcança por efeito dos trabalhos do corretor, ainda que o negócio se conclua depois de dispensada a intermediação. A prova da aproximação útil é o ponto decisivo.

Os temas, por assunto

Cada página trata de um bloco de regras, com o artigo de lei e a decisão correspondente.

Locação e garantias As quatro modalidades do art. 37, a vedação de garantia cumulativa, o limite da caução, a exoneração do fiador na prorrogação e o seguro-fiança. Ler sobre garantias Despejo e ação de cobrança As hipóteses de liminar do art. 59, §1º, a purgação da mora do art. 62, a denúncia vazia e a ação de cobrança cumulada com o despejo. Ler sobre despejo Vistoria, benfeitorias e devolução O que a vistoria de entrada precisa registrar, a diferença entre desgaste natural e dano, benfeitoria necessária, útil e voluptuária, e o direito de retenção. Ler sobre vistoria Comissão de corretagem O art. 725 e a aproximação útil, a exclusividade do art. 726, quem responde pela comissão na prática e o que os tribunais consideram prova. Ler sobre corretagem Obrigações do COAF Quem está sujeito ao dever de comunicar, o que precisa ser registrado, a comunicação de não ocorrência e as consequências do descumprimento. Ler sobre COAF Checklist do contrato de locação Uma lista de conferência sobre o que costuma faltar em contrato, vistoria e garantia. Roda na sua tela e não envia nada a ninguém. Abrir o checklist

Sobre este conteúdo

Vale dizer com clareza o que esta página é e o que ela não é.

É informação, não parecer

Os textos descrevem a regra geral e a orientação dos tribunais. Nenhuma situação concreta se resolve por leitura de página: depende de contrato, de prova e de circunstância.

Não há oferta de serviço

Não há captação de clientela, promessa de resultado nem referência a honorários. O escritório mantém este material como informação de interesse público, na forma admitida pelo Provimento 205/2021 do CFOAB.

A lei muda

O conteúdo indica a data da última revisão. Alterações legislativas e mudanças de entendimento posteriores podem não estar refletidas.

Ler não cria relação com o escritório

A relação entre advogado e cliente nasce de contrato escrito, depois de análise dos documentos. A leitura deste site não a constitui.

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